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趋势:2万将是临深起步价,未来惠阳大亚湾涨幅空间最大,2019发展潜力百强排行!惠州跻身第二!
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爱家新房网

时间 : 2019-08-26 22:36 浏览量 : 49

先来看两组数据:



惠州临深区域价格逼近2万/㎡


  惠州临深区域价格已上升至1.8万/㎡以上,逼近2万/㎡;继续拉大与惠州其他区域价格。



东莞临深区域部分新盘3万+/㎡


  东莞临深区域均价已达2.5万,部分新盘3万+/㎡。

估计用不了多久2万将是临深片区的起步价。因为以上数据是政府严格限价的背景下发生的很多朋友不禁问小园,还能买吗?


今天这篇文章从深圳城市空间发展的演变来阐释这个问题。


从国家的第一性原理(稳定)出发,政府还是要比你女朋友好预测——只要能“看见”城市发展阶段,就能“看见”政策。



1、起,城市追求规模,政策一片利好

2、承,城市追求规模为主,质量为辅,利好新区

3、转,城市同时追求规模和质量,利好人才落户

4、合,城市追求质量,疏导为主,讲城市群合作



1、当我们讨论政策的时候,我们讨论什么?


全国各地楼市“如沐春风”——放开限购、取消限价 ,还有花式吸引人才的政策。



全国各地吸引人才政策

春风”大都吹在二线城市


吃瓜群众对此却嗤之以鼻,专家的“夜壶论”依然深入民心


任志强:房地产是夜壶,宏观经济不行就拿出来用


上至专家,下至网友,大家都立场一致——


从消费者的角度,调控就是为了抬高房价;

从专家的角度,调控就是为了拯救经济;


从政府的角度,为什么要调控呢?


政治稳定,国泰民安,显然有利于国家工作开展。


政治稳定,首要条件是“平衡”,自古以来“不患寡,而患不均”。所以要“扶贫”,要“收入再分配”。


国泰民安,那就是城市有发展,人人有房住。所以强调“房住不炒”,“最牵挂困难群众”。


要实现政治稳定、国泰民安,还得落实到“发展出更多城市空间”。我们讨论政策的时候,要从城市的发展开始。



2、1000万人为什么挤在深圳


城市的发展,也是人聚集的过程。


以深圳为例,1000万人为什么挤在深圳?


为什么要到临深的惠州买房

为了工作和生活


3、从深圳发展阶段看房产投资价值


深圳1000万人口,也是分了5个阶段聚集起来


深圳区域分布图

①罗湖 ②福田 ③南山 ④西乡、龙华、布吉 

⑤松岗、光明、龙岗、坪山


① 起点阶段,城市最早发展的地方,历史老城

深圳罗湖

人为什么聚集:城市资源有限,但有政策利好,大家开始在罗湖做些商贸,同时,带动了当地的低端服务业发展


政策导向:一片利好,给经济特区开了很多绿灯,赋予深圳相当于省一级的经济管理权限。


②中心聚集,随着城市的发展升级,开始加大城市建设

深圳罗湖福田中心区

人为什么聚集:来深圳做生意的人越来越多,大家不仅需要新的CBD,还需要更好的城市配套、行政服务。由此,福田区应运而生。通过政府的搬迁,成为新的价值中心。


政策导向:现在很多二线城市(比如兰州),正处于这个阶段。因此政策会做出引导,限购主城区,放松新城区,引导大家投资新区,建设新区。


③轴向扩张,产业优势突出,城市开始走向规模化

深圳向西发展至南山区

人为什么聚集:在前两轮的发展中,大家发现电子贸易的利润最高,自然而然围绕政务新区,加大外围建设,在深圳的南山区,建立了电子制造业,进而孵化出信息技术业(腾讯)。


地产机会:前三个阶段,正是房地产的黄金时代——城市高速发展,人口快速聚集,政策一片利好,购房需求旺盛,由此,做刚需的万科,从深圳发家,做到全国的住宅老大。


④四向扩张,主城区发展完备,全方位向近郊扩张

深圳龙华西乡发展

人为什么聚集:金融业、高新技术行业快速发展,就业机会多,同时部分城市功能外溢,大家在核心区上班,在近郊居住,降低生活成本。


地产机会:在这个阶段,贫富差异变大,政策开始收紧,地产开发机会也开始分化。做豪宅的华润、做商业的卓越、做外溢的龙光,纷纷崛起。


⑤郊区化,在城市20-30公里建立新城,减缓主城矛盾


深圳中心区郊区

这么看来,凤岗和塘厦也在深圳30公里圈里

龙岗5万/㎡,凤岗、塘厦2万/㎡,还是大有可为


人为什么聚集主城区交通、居住矛盾日益突出。房价高企,政府加大力度修建地铁,设立新区,将部分产业转移去新区。城市新来的劳动力,主动选择去远郊发展。


政策走向:这一阶段,房价涨幅快于经济发展,加剧社会财富分配不均,民心不稳。由此,政府抓紧调控,强制压住房价,等经济发展跟上。



4、深圳及临深房产投资回报依旧可观


城市的发展:起始阶段—中心聚集—轴向扩张—四向发展—郊区化。正是一个城市发展从追求规模,到追求质量。


伴随而来的政策:全面利好—局部地区利好—部分人才利好—开始收紧—开始疏导


对于地产开发而言,深圳正从中心聚集,走向规模化发展,城市正处于大越级阶段,从长期来看,调控政策对其楼市影响不大,深圳及临深投资回报依旧可观。买深圳及临深房产依旧是普通人靠谱的致富之路。

2019发展潜力百强排行!惠州跻身第二档,“深莞惠都市圈”发展潜力全国第三

8月23日,国内智库恒大研究院发布《2019中国城市发展潜力排名报告》(简称《报告》),并公布了“2019年中国城市发展潜力100强”排行榜。

2019年中国城市发展潜力排名图


该报告在前期60多个指标超过10万条数据基础上,筛出27个指标、约5万条数据,以此建立多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型,对全国除三沙市外的336个地级行政单位的发展潜力进行客观排名。


城建小明重点了关注一下几个方面。


发展潜力百强,惠州第55名

发展强力百强城市以全国13%的土地,集聚50%的人口,创造约73%的GDP,占全国商品住宅销量的约62%。深圳占据城市发展潜力榜首,北京、上海、广州紧随其后。在广东还有东莞,佛山,珠海,中山,惠州,汕头,江门,湛江,肇庆位列发展强力100强,而惠州排名第55名。前50名其余地级市大多分布在长三角、珠三角地区,其中长三角城市群8个,珠三角城市群4个。

2019年中国城市发展潜力100强

发展潜力百强,惠州位列第55位


发展潜力指数,惠州进入第二档


报告将发展潜力100强城市划分为三档。在基本面分析基础上,结合市场面情况将发展潜力100强划为3档,其中深北上广等15个城市为一档,成都、武汉等25城为二档,兰州、徐州等60城为三档。市场面由库存去化周期、需求透支率、房价周期、地价房价比4项指标组成。研究报告首先将城市发展潜力100强按照发展潜力指数分为三档,再通过市场面指标分析,对当前市场趋势较好的城市升档,其他城市维持不变。从中可以看到,虽然惠州在发展100强中排名第55名,但在档级划分上,勉强挤进了第二档,即在名列40名的位置。从下图档级上看,广东的深圳、广州、东莞和中山进入第一档,佛山和惠州进入第二档;第三档则有汕头、江门、湛江和肇庆。

2019年中国城市发展潜力百强城市分档

惠州位列第二档级


都市圈发展潜力指数,“深莞惠”全国第三


根据基本面排名,2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群,其中处于24个千万级大都市圈的有54个。

中国规划建设19个城市群


中国19大城市群区位图
在都市圈层面, 24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP,其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。因此,深莞惠都市圈的发展潜力指数成为全国第三强。

24个千万级都市圈发展潜力指数

深莞惠是全国都市圈发展潜力第三强


常住外来人口规模排名,惠州位列第25位


从户籍情况看,主要大城市外来人口众多、人口本地化空间很大,随着户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求。除北京、上海少数超大城市外,其他城市均需放开放宽落户限制。当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市。内容显示,常住外来人口规模排名靠前的城市,惠州位列25位,外来人口数量达150以上。但从2000-2010年常住人口年均增量来看,惠州并不在列。可以看出惠州在人口增量上没有明显优势,仅仅在常住外来人口规模排名较为靠前。不过粤港澳大湾区城市群不断推进,城镇化率不断提高,将吸引更多的人口向城市群迁移。

常住外来人口规模排名表

惠州在外来人口规模比较靠前


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最后一方面,城建小明比较关注的是轨道交通的城市。从城市轨道交通看,北京、上海、广州、武汉、深圳、南京、天津、重庆、杭州、成都位居轨道交通里长前十名。在广东有城市轨道的有广州、深圳、佛山和东莞,惠州则有规划数条轨道,但暂未能达标建设。

中国轨道交通里长前30城市

轨道交通排名前30的城市
总体来看,惠州发展潜力位列全国中上游水平。值得关注的是,“深莞惠”成为全国第三强的发展潜力指数都市圈。众所周知,前几日,国务院下发了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,关键时刻加码深圳,赋予其“全球标杆城市”的新定位。《意见》中还提及“推进深莞惠联动发展”。因此,在深圳作为大湾区“核心引擎”的背景下,深莞惠的进一步深化合作具有很大的想象空间。
惠州区位优势明显,是中国大陆靠近深圳最近的城市之一,深圳的发展势必也影响并带动着惠州的发展。



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